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房地产走向渐渐清晰?楼市正迎来5大变化,透露了哪些房价信号?

作者:aqi 来源: 日期:2019-2-28 11:34:20 人气:18 评论:0


  1989年2月20日,人民日报曾发表针对房地产市场的评论文章《房价猛涨势在必控》,其中文章称“买房对普通干部来说,犹如从夜空里摘颗星星”。从中不难看出,高房价问题由来已久。如今,距离人民日报这篇评论文章的发表已经整整过去30年了,而在这30年时间里,我国房地产市场经历了高速发展,城镇人均居住面积从13.5平方米上涨到了40.8平方米,人民生活水平也得到了显著的提高。但是,不可否认的是,房价也在房地产市场的起起落落之间成为了全民关注的话题。


  在过去30年时间里,房价虽有波动,但总体趋势是上涨的,特别是2016年下半年以来,无论一二线城市还是三四线城市都经历了一轮明显上涨。那么,房价持续上涨背后的逻辑是什么样的呢?一方面,房地产行业成了国民经济的重要支柱之一,一般而言,只要对GDP的贡献率超过5%以上都是支柱产业,而房地产及相关产业链目前已经占到了GDP比重的15%左右。另一方面,部分城市对土地收入过于依赖,这在一些经济基础较薄弱、产业结构较单一的三四线城市比较突出,而地价问题也一直被内业看作是房价上涨的重要原因。


  当然,除以上两个原因之外,开发商、炒房客等扰乱房地产市场的行为也直接推动了房价上涨。看到这里,可能有购房者会疑问,房价上涨背后的逻辑有发生改变的可能吗?房地产行业的下一步应该怎么走呢?其实,从30年前人民日报首次发表楼市调控的相关文章,到30年后的今天,在经历了两年多的楼市调控之后,房价上涨背后的逻辑已经发生了微妙的转变。为什么这么说呢?我们可以从当前楼市释放的5个关键信号看一下。


  第一,房地产环境发生变化,预示着这次楼市调控真的不一样。


  从2016年930新政以来,此轮楼市调控不断释放房地产稳字当头的信号,而且覆盖城市之广,调控力度和决心之大,实属历史罕见。住建部原副部长仇保兴表示,如今城镇化发展水平越来越高,人们基本不缺房子,楼市已经到了转折点。此外,房地产在发展过程中也积聚了一定风险,所以现在不是房地产高歌猛进的时候,这次楼市真的不一样了。笔者认为,与以往相比,此次调控还有两个最大的不同:一个是打破了房价越调越涨的怪圈,使得房价出现了实质性下行;另一个是有望打破楼市调控“三年定律”,因为此前的调控基本维持两年左右时间,而目前房地产释放的依然是保持调控政策稳定性和连续性的信号。


  第二,土地财政模式逐步迎来转变,地价推动房价难以再持续。


  众所周知,面粉的价格直接决定着面包的价格。长期以来,住宅用地在城市用地当中的占比一直较低,而且再叠加垄断供给的方式,这使得地价不断攀升,从而推高了房价上涨。根据统计,中国一线城市住宅用地占比大约25%,远低于发达国家40%以上的占比。此外,目前不少城市的土地收入占到了财政收入的一半甚至更多。对此,央行货币政策委员会委员刘世锦表示,以土地谋发展的城市融资战略模式逐步走到了尽头,未来很难再持续下去。伟业龙湖上城售楼部认为,下一阶段土地财政模式或将迎来实质性转变,可供开发利用的土地资源越来越紧张,土地财政模式显然具备不可持续性。业内普遍认为,随着瓶颈期的到来,房地产税或是下一步取代土地财政的突破口。


  第三,引导居民消费被提到新高度,成为未来拉动经济的主要力量。


  进入2019年已经两个月了,在这两个月的时间里,新华社旗下的经济参考报发表多篇评论文章,而且文章都重点提及了要培养新的消费热点,解决制约消费热点形成的因素,通过完善消费体制机制来领跑2019年经济增长,同时针对房地产行业继续明确要严厉打击炒房行为。当前高房价对消费的挤压效应已经成为了公认的事实,换言之,引导居民消费,发挥消费对经济的拉动作用就是到了解决高房价问题的时候。当前,在去房地产依赖化的过程当中,房地产对于经济的拉动地位已经开始逐步弱化,而且此次官方媒体开年就频频作出表态,无疑为2019年定了基调。


  第四,人口红利开始进入瓶颈期,居民住房观念正在发生微妙转变。


  判断房价走向如何,业内一直流传着“短期看金融,中期看土地,长期看人口”的说法,但如今人口红利的确开始面临着瓶颈期的到来。一方面,随着出生率下降和人口老龄化社会的到来,支撑房价长期上涨的因素减弱。国家统计局局长宁吉喆表示,我国已在2017年、2018年连续两年出现人口出生率下滑以及人口自然增长率下滑的情况。按照联合国的标准,60岁以上人口占总人口10%以上,即可视为老龄化。而截至到2017年,我国60岁以上老年人口就已经占据了总人口的17.33%。另一方面,作为当前社会消费的重要群体,已经踏上社会的90后群体对于必须买房的传统观念已经发生了明显的松动,根据社科院调查显示,超过55%的90后表示不愿意为了买房而降低生活质量。此外,国家正在大力推进住房租赁市场的发展,随着租房市场的逐步发展完善,这必将进一步扭转居民的住房观念。


  第五,房地产开始进入了低利润时代,房地产企业谋求多元化转型。


  楼市调控两年多,相比于中小房企面临资金链承压的困境,一线房企基本可以凭借自身资金和实力烫平周期带来的影响。虽然一线房企暂时对于企业的生存问题没有过多的忧虑,但是在经济逐步向高质量转型的过程当中,当前房地产企业“拿地盖房赚钱”的模式已经难以为继,而且随着楼市调控收紧,房价告别疯涨模式,房地产也开始进入了低利润时代,所以主动谋求多元化转型成为当前房地产企业的普遍共识。比如,万达商业剥离掉房地产业务,万科深耕长租公寓市场,恒大开始转型高科技产业等等。伟业龙湖上城售楼部认为,下一阶段,房地产调整还会继续,多元化转型也不会停止,只有转型升级才能成为最终的赢家。


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