1989年2月20日，人民日报曾发表针对房地产市场的评论文章《房价猛涨势在必控》，其中文章称“买房对普通干部来说，犹如从夜空里摘颗星星”。从中不难看出，高房价问题由来已久。如今，距离人民日报这篇评论文章的发表已经整整过去30年了，而在这30年时间里，我国房地产市场经历了高速发展，城镇人均居住面积从13.5平方米上涨到了40.8平方米，人民生活水平也得到了显著的提高。但是，不可否认的是，房价也在房地产市场的起起落落之间成为了全民关注的话题。
在过去30年时间里，房价虽有波动，但总体趋势是上涨的，特别是2016年下半年以来，无论一二线城市还是三四线城市都经历了一轮明显上涨。那么，房价持续上涨背后的逻辑是什么样的呢？一方面，房地产行业成了国民经济的重要支柱之一，一般而言，只要对GDP的贡献率超过5%以上都是支柱产业，而房地产及相关产业链目前已经占到了GDP比重的15%左右。另一方面，部分城市对土地收入过于依赖，这在一些经济基础较薄弱、产业结构较单一的三四线城市比较突出，而地价问题也一直被内业看作是房价上涨的重要原因。
当然，除以上两个原因之外，开发商、炒房客等扰乱房地产市场的行为也直接推动了房价上涨。看到这里，可能有购房者会疑问，房价上涨背后的逻辑有发生改变的可能吗？房地产行业的下一步应该怎么走呢？其实，从30年前人民日报首次发表楼市调控的相关文章，到30年后的今天，在经历了两年多的楼市调控之后，房价上涨背后的逻辑已经发生了微妙的转变。为什么这么说呢？我们可以从当前楼市释放的5个关键信号看一下。
第一，房地产环境发生变化，预示着这次楼市调控真的不一样。
从2016年930新政以来，此轮楼市调控不断释放房地产稳字当头的信号，而且覆盖城市之广，调控力度和决心之大，实属历史罕见。住建部原副部长仇保兴表示，如今城镇化发展水平越来越高，人们基本不缺房子，楼市已经到了转折点。此外，房地产在发展过程中也积聚了一定风险，所以现在不是房地产高歌猛进的时候，这次楼市真的不一样了。笔者认为，与以往相比，此次调控还有两个最大的不同：一个是打破了房价越调越涨的怪圈，使得房价出现了实质性下行；另一个是有望打破楼市调控“三年定律”，因为此前的调控基本维持两年左右时间，而目前房地产释放的依然是保持调控政策稳定性和连续性的信号。
第二，土地财政模式逐步迎来转变，地价推动房价难以再持续。
众所周知，面粉的价格直接决定着面包的价格。长期以来，住宅用地在城市用地当中的占比一直较低，而且再叠加垄断供给的方式，这使得地价不断攀升，从而推高了房价上涨。根据统计，中国一线城市住宅用地占比大约25%，远低于发达国家40%以上的占比。此外，目前不少城市的土地收入占到了财政收入的一半甚至更多。对此，央行货币政策委员会委员刘世锦表示，以土地谋发展的城市融资战略模式逐步走到了尽头，未来很难再持续下去。伟业龙湖上城售楼部认为，下一阶段土地财政模式或将迎来实质性转变，可供开发利用的土地资源越来越紧张，土地财政模式显然具备不可持续性。业内普遍认为，随着瓶颈期的到来，房地产税或是下一步取代土地财政的突破口。
第三，引导居民消费被提到新高度，成为未来拉动经济的主要力量。
进入2019年已经两个月了，在这两个月的时间里，新华社旗下的经济参考报发表多篇评论文章，而且文章都重点提及了要培养新的消费热点，解决制约消费热点形成的因素，通过完善消费体制机制来领跑2019年经济增长，同时针对房地产行业继续明确要严厉打击炒房行为。当前高房价对消费的挤压效应已经成为了公认的事实，换言之，引导居民消费，发挥消费对经济的拉动作用就是到了解决高房价问题的时候。当前，在去房地产依赖化的过程当中，房地产对于经济的拉动地位已经开始逐步弱化，而且此次官方媒体开年就频频作出表态，无疑为2019年定了基调。
第四，人口红利开始进入瓶颈期，居民住房观念正在发生微妙转变。
判断房价走向如何，业内一直流传着“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的说法，但如今人口红利的确开始面临着瓶颈期的到来。一方面，随着出生率下降和人口老龄化社会的到来，支撑房价长期上涨的因素减弱。国家统计局局长宁吉喆表示，我国已在2017年、2018年连续两年出现人口出生率下滑以及人口自然增长率下滑的情况。按照联合国的标准，60岁以上人口占总人口10%以上，即可视为老龄化。而截至到2017年，我国60岁以上老年人口就已经占据了总人口的17.33%。另一方面，作为当前社会消费的重要群体，已经踏上社会的90后群体对于必须买房的传统观念已经发生了明显的松动，根据社科院调查显示，超过55%的90后表示不愿意为了买房而降低生活质量。此外，国家正在大力推进住房租赁市场的发展，随着租房市场的逐步发展完善，这必将进一步扭转居民的住房观念。
第五，房地产开始进入了低利润时代，房地产企业谋求多元化转型。
楼市调控两年多，相比于中小房企面临资金链承压的困境，一线房企基本可以凭借自身资金和实力烫平周期带来的影响。虽然一线房企暂时对于企业的生存问题没有过多的忧虑，但是在经济逐步向高质量转型的过程当中，当前房地产企业“拿地盖房赚钱”的模式已经难以为继，而且随着楼市调控收紧，房价告别疯涨模式，房地产也开始进入了低利润时代，所以主动谋求多元化转型成为当前房地产企业的普遍共识。比如，万达商业剥离掉房地产业务，万科深耕长租公寓市场，恒大开始转型高科技产业等等。伟业龙湖上城售楼部认为，下一阶段，房地产调整还会继续，多元化转型也不会停止，只有转型升级才能成为最终的赢家。
